启动港交所主板上市,万达的对手是谁

            9月15日,阿里巴巴将全球路演的最后一站定在香港,面对此前错失港交所,马云表示了遗憾。然而,就在马云离开香港的第二天,港交所转身就迎来了其在今年最大规模的IPO——国内商业巨头大连万达商业地产股份有限公司(简称“万达商业地产”)启动港交所主板上市。

  一个掌握着国内最大的线上消费平台,另一个拥有着国内最大的线下消费平台,虽然两家公司都与A股擦肩而过,但是,两家公司却又在2014年的这个秋天几乎同一时间搅动着全球资本市场。

  无论是对于纽交所还是港交所,引来的并不是一个来自中国的互联网或者房地产行业的巨无霸,而是两家基于传统产业平台之上,借势中国城镇化进程,定位于引领消费升级,并具备独特商业模式和竞争优势的高速成长性公司。

  9月19日,阿里巴巴最终将发行价定于每股68美元,筹资额将为218亿美元,市值达到1680亿美元,远超其竞争对手亚马逊;然而对于即将开始路演询价的万达商业地产,谁又会是他的对手呢?

  是万科吗?

  在国内房地产行业,万科仍旧是当仁不让的老大。

  截止到9月17日,万科A报收于每股9.27元人民币,万科企业报收于每股14.38港元,对应万科A H股的总市值为1021亿元人民币,是目前A股市值最大的房地产公司。

  支撑起万科千亿市值的,是其同样位居行业首位的业绩。截止到今年6月30日,万科的总资产为5018亿元,净资产为769亿元,今年上半年的主营业务收入为410亿元,赚取了近55亿元的净利润,这几项财务指标,万科都远高于A股同行业上市公司。

  从可对比财务数字上来看,万达商业地产同期的总资产为5040亿元,与万科相仿,但是其净资产却高达1126亿元,较万科高出46%;今年上半年,万达商业地产的主营业务收入为232.5亿元,只有万科的一半左右,但是同期接近50亿元的净利润却与万科相差无几。

  同样,从2013年的财务对比数据也呈现出这一反差,当期万达商业地产的总资产规模较万科低了10%左右,可是净资产却较万科高出8%;在主营业务收入上万达商业地产只有万科的60%左右,但是在净利润上却超出万科35%。

  显然,尽管都位居国内一线房地产公司,但是分属商业地产和住宅地产的两家公司的盈利能力大为不同。从销售毛利率上来看,万达商业地产2013年为43%,而同期主营住宅地产的万科、华润和恒大分别只有27.2%、28.2%和29.5%。

  也正是由于商业地产较高的毛利率,因此近几年来国内几大住宅地产公司都纷纷开始向商业地产转型,其中,华润置地更是在今年7月份制定战略方向时,目标直指“中国商业地产领导者”。

  然而此时,已经转型商业地产14年的万达商业地产,早已发展成为国内最大、全球第二的商业房地产业主及运营商。

  按照万达商业地产所披露的数据显示,截止到今年6月30日,其自持的物业面积为1470万平方米;其拥有国内数量最多的购物中心,完工和在建的购物中心数量多达168座;此外,万达商业地产也是国内最大的豪华酒店业主,其完工和在建的豪华酒店达到102家。

  今年上半年,万达商业地产来自于物业出租和豪华酒店的收入已经占到其总收入的22.3%和7.6%,也就是说,目前万达商业地产的收入结构中,来自于非地产销售的收入已经占到近三成。

  由于自持物业出租具有更高的毛利率,因此,未来即便自持物业的出租收入无法在整体收入上超过物业销售,只要其比重的不断增加就必然推动净利润的大幅提升。

  是恒隆吗?

  既然自持物业比直接销售的利润率更高,那么索性将所有开发的物业全部自持不更好吗?

   事实上,目前香港的老牌上市房地产公司当中,包括恒隆地产、太古地产等,甚至包括目前全美最大的商业地产运营商美国西蒙地产集团(Simon Property Group),都几乎采取这样的模式,开发的商业项目转为自持,随后通过物业出租获得收益。从财务数据上来看,恒隆地产和太古地产在去年的销售净利率分别达到了77%和43%。

  然而,这种商业地产模式存在的背景是高度的城市化,从数据上来看,中国香港的城市化率接近100%,而美国的城市化率超过85%,而中国的城市化率名义上只有50%左右。

  也正是基于国内巨大的市场空间,恒隆地产逐步将恒隆广场项目引入到上海 、沈阳 、济南、无锡、昆明和武汉等国内多座城市,截止到今年上半年,来自内地的收入也已经占到恒隆地产总体收入的43%左右。

  然而,由于主营高端品牌的消费定位较高,也制约了恒隆地产的拓展空间,目前只能局限于一二线城市,难以继续下行。

  不同于国外成熟的商业地产运营商,植根于中国城镇化建设大背景下的万达商业地产,对自身的战略定位就是“中国城镇化进程及消费升级中人们生活消费及文化娱乐的平台提供商”。

  这一战略定位使得目前万达广场在商业品牌的定位上集中在生活消费和文化娱乐上,同时以体验式消费为核心,这使得万达商业地产具有更大的扩展空间和持续高速的增长,可以深入到全国数百座三四线城市。

   从万达商业地产目前业已披露的数据来看,公司旗下完工和在建的159座万达广场和8座万达城遍及国内29个省份的112座城市,其已经完工和在建的物业面积接近3000万平方米,这一数字已经超过目前全球最大的商业地产运营商美国西蒙地产集团2440万平方米的物业持有面积,跃居全球第一大商业地产运营商。

  来自万达商业地产的数据显示,其在过去三年时间,总资产、净资产、主营业务收入和净利润四项财务指标的年均复合增长率分别为31.1%、33.8%、30.7%和21.9%。

   “这样的增长速度在全球商业地产公司当中都难以看到,而且其特殊的商业模式和规模效应难以复制。”在房地产行业分析人士看中,在国内融资体系不健全的背景下,万达商业地产通过物业销售来确保开发投资物业及酒店所预期的现金需求,进而平衡整体经营现金流的模式,是其近年来能够维持高速成长的核心。

  因此,区别于国内多数地产商,万达商业地产在物业销售上并不以获利为单一目的,更多是为了解决现金流的问题,也正是有了稳定的现金流支撑,万达商业地产的在建项目在拿地之后能够在24个月开业,36个月交付的速度,这在多数地产商来说是做不到的。

   除了钱的原因,万达商业地产的高执行力同样也是项目快速推进的原因之一。据称,万达商业地产在项目开发上有一套标准化的开发管理流程,这一流程会将单个项目分为351个节点,每个节点都以红黄绿灯进行精准控制,以提升每一个环节的效率。数据显示,2013年公司所有项目总共6984个节点中,出现亮红灯的节点只有0.5%左右。

  是阿里吗?

  从表面上来看,万达商业地产的扩张仅仅是商业项目数量的增长,但其背后则是对于线下消费人群覆盖范围的争夺。

  就在刚刚过去的9月10日,万达商业地产又斥资8.84亿元摘得上海青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧8.89万平方米的两个地块,这里未来将建成万达在上海的第七个商业项目。

  数据显示,目前万达商业地产的项目所覆盖的区域,其GDP占到全国总值约70%,覆盖的人口范围占到全国人口的40%左右;而未来,万达商业地产对于自身的战略定位是,要达到年访客流量超过12亿人次,并且覆盖全阶层、全年龄段消费人群。

  在成为全球第一的不动产运营商之后,究竟万达商业地产要发展多少家万达广场才会停下来,有不少投资者表示出了好奇,因为在这些投资者眼中,这种外延式扩张带来的业绩增长是有天花板的。

  事实上,万达商业地产自身也非常清楚,真正决定万达商业地产竞争力的并不是其持有物业面积的多少,而是各个商业板块之间通过协同效应带来的消费额增长,因为只有消费人群和消费额的增长,才能带动公司在物业租金上的增长。

  今年8月29日,万达集团董事长王健林亲自飞往深圳,携手腾讯和百度共同成立了电子商务公司,以通过O2O实现线下和线上的融合。

  另一方面,作为国内最大的电子商务平台,阿里巴巴旗下的天猫从去年就开始和一些品牌商筹划一套成熟可行的O2O运营模式,据称目前已经签约品牌商数量超过5000家,那么,作为国内最大的线下消费平台,万达商业地产又将如何在O2O战略上逆袭阿里巴巴呢?

  根据目前多方面获取的信息显示,万达、腾讯和百度三方将携手建立一个大数据联盟,以实现优势资源整合,通过打造线上线下一体化的账号及会员体系,建立国内最大的通用积分联盟及平台。

  届时,消费者只需要持有一张一卡通,便可以在万达以及腾讯、百度的各个商业平台上实现积分互用,还可以购买其推出的互联网金融产品,同时还可以使用其独立的支付系统。

  此前,负责这一业务的万达电子商务CEO董策也在着重强调其O2O平台区别于阿里巴巴等现有B2C电子商务平台的区别,并不是提供简单模式化的产品销售,而是面对消费者多样化的需求,提供更多样的选择和服务,甚至可能包括泊车车位指示、电影演出票务预订等多种服务。

  根据万达商业地产已披露的财务数据,公司目前在已开业购物中心的平均租金上,已经从2011年时每平米每月的57元增长到2014年上半年的75元,而未来O2O的平台建成之后,这一收入的增长将是难以计算出来的。


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